Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT – Giải pháp tháo gỡ cho giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai?

Sự ra đời của Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT (sau đây gọi tắt là Thông tư liên tịch số 01) đã tháo gỡ được những vướng mắc, mâu thuẫn trong quy định của các văn bản trước đó, đồng thời đây được coi là bước tạo đà, thúc đẩy thị trường bất động sản “ấm lên”. Việc tổ chức cá nhân được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để bảo đảm cho khoản tiền vay sẽ giúp cải thiện vốn đầu ra của các Tổ chức tín dụng cũng như tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp cận nguồn vốn vay để triển khai dự án. Về phía người vay, đây cũng được coi là cơ hội để giải quyết khó khăn về tài chính.

 

Trước ngày Thông tư liên tịch số 01 ra đời, giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được áp dụng theo quy định tại Bộ luật Dân sự, Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012, Luật Nhà ở năm 2005, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010. Tuy nhiên, có sự không thống nhất trong các văn bản này về thế chấp nhà ở trong tương lai. Theo đó, Bộ luật Dân sự và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP quy định “Tài sản bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch. Tài sản hình thành trong tương lai gồm: tài sản được hình thành từ vốn vay, tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo đảm, tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật”. Mặc dù được quy định như trên, song Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP không quy định việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mà yêu cầu nhà ở tham gia giao dịch về thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Như vậy, Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại các tổ chức tín dụng.

 

Từ quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP dẫn đến tình trạng Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai khó hoặc không được công chứng , đăng ký giao dịch bảo đảm do chưa có quy định cụ thể về trình tự thủ tục công chứng hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với loại tài sản đặc thù này (như công chứng gồm những giấy tờ gì? Đăng ký giao dịch bảo đảm tại cơ quan nào? Giấy tờ ra sao?... ) Chính vì vậy, cần thiết phải có một văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục liên quan đến giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

 

Thông tư liên tịch số 01/2014 giải thích rõ khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai; đối tượng, điều kiện về nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp, hồ sơ, giấy tờ cần có để thế chấp cũng như thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, loại nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp theo quy định tại Thông tư liên tịch số 01/2014 gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, cụ thể: (i) căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; (ii) nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Để thực hiện giao dịch thế chấp thì nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện như: (i) Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; (ii) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật; (iii) Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội…

 

Thông tư liên tịch số 01/2014 còn tạo cơ sở pháp lý cho phép việc vay vốn tín dụng được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, đây là giao dịch bảo đảm chứa đựng nhiều rủi ro về tài chính, bởi tài sản còn nằm trên giấy, chưa được hình thành trên thực tế. Mặc dù pháp luật quy định các điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhằm hạn chế các rủi ro khi thực hiện loại giao dịch này song đây vẫn là một giao dịch mang tính “mạo hiểm” cho các tổ chức tín dụng nhận thế chấp. Chẳng hạn, trong trường hợp chủ đầu tư không có khả năng thực hiện tiếp theo Hợp đồng mua bán với bên khách hàng thì đồng nghĩa với việc tài sản thế chấp không thể hiện hữu trên thực tế. Lúc này bên vay không có khả năng trả nợ và các tổ chức tín dụng cũng không có cách nào để xử lý tài sản bảo đảm bởi nhà ở chưa được hình thành trên thực tế. Do đó, xuất phát từ những rủi ro nêu trên dẫn đến tâm lý ngại ngùng của các tổ chức tín dụng được phép nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đối với loại giao dịch.