Bất cập nghị định 69 và 120 cho việc tính tiền sử dụng đất

Bất cập lớn nhất của Nghị định 69/2009/NĐ-CP là quy định về việc tính tiền sử dụng đất. Tại khoản 1 điều 11 quy định: “Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp”. Từ đó dẫn đến thu tiền sử dụng đất của cơ quan thuế cũng không mấy suôn sẻ, vì không xác định được đâu là giá đất thị trường để tính tiền sử dụng đất. Hơn nữa, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) cũng gặp khó khăn trong việc xác định giá thành sản phẩm, có nhiều doanh nghiệp bán hàng trong khi chưa tính được giá thành.
 

Điển hình là trường hợp Công ty Địa ốc Đất Lành đang gặp phải, khi định giá bán đối với 2 block chung cư trong cụm chung cư Thái An. Khi tính giá thành sản phẩm, Công ty chỉ căn cứ mức tiền sử dụng đất của các dự án lân cận đã được xác định giá đấtđể ước tính tiền sử dụng đất sẽ phải đóng.

 

Bất cập của Nghị định 120/2010/NĐ – CP là “Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế” được quy định tại khoản a điều 2. Giả định dự án được thi công xây dựng năm 2006 nhưng đến năm 2008 Nhà nước mới có quyết định giao đất chính thức. Giá đất ngày càng tăng, vì thế số tiền sửdụng đất chủ đầu tư phải đóng rất cao.

 

Công ty nhà Bình Dân đang triển khai một dự án ở quận Thủ Đức, Công ty đã được các cơ quan chức năng xác định tiền sử dụng đất là 3,8 triệu đồng/m2 trong khi bảng giá đất của khu vực này chỉ 1,7 triệu đồng/m2. Với mức tiền phải đóng cao làm gia tăng chi phí đầu vào của công trình nhất định gây sức ép lên giá bán. Điều này trái ngược với tình hình thị trường hiện nay.

 

Một điểm bất cập chung của hai Nghị định trên là quy định trường hợp: “Nếu giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường đểquyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.” Vấn đề được đặt ra là làm sao để xácđịnh giá đất theo giá thị trường?
 

Theo báo cáo của Cục thuế Tp.HCM, từ đầu năm 2011 đến nay có rất ít doanh nghiệp BĐS nộp tiền sử dụng đất vì không mấy đồng tình với cách tính này.

 

Trước thực tế đó, luật sư Nguyễn Văn Hậu đưa ra ý kiến cần sớm bỏ những quy định về giáđất theo giá thị trường, nên đi theo hướng xây dựng bảng giá đất hằng năm sát giá thị trường. Đồng thời, cần tạo quỹ đất sạch để tổ chức bán đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hay nói cách khác là việc giao đất, cho thuê đất nên theo hướng thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

 

Hy vọng trong thời gian tới, các cơ quan chức năng sẽ tháo gỡ những khó khăn cho doanh nghiệp trong việc xác đinh mức tiền sử dụng đất và có những sửa đổi hợp lý hơn.