Những khó khăn, vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp đất đai

Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất khác vốn mang những giá trị kinh tế rất lớn. Do vậy, việc tranh chấp liên quan đến đất đai xảy ra rất phổ biến và phức tạp, dẫn đến quá trình giải quyết tranh chấp gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc. Nguyên nhân của những khó khăn này xuất phát từ sự thiếu sót của văn bản pháp luật đất đai đồ sộ nhưng lại nhỏ lẻ, thiếu tính đồng bộ, thống nhất, từ những thủ tục rườm rà, và cách hiểu, cách thực hiện pháp luật còn nhiều bất cập của người dân và cả các cán bộ cơ quan nhà nước xuyên suốt trong thời gian dài thực hiện ổn định quy hoạch. Bài viết sau đây xin được trình bày những khó khăn cơ bản mà những người hành nghề luật trong thực tiễn như chúng tôi gặp phải trong việc giải quyết tranh chấp đất đai.

 

Thứ nhất, quy định pháp luật còn nhiều bất cập, lỗ hổng dẫn đến tình trạng khó khăn trong tiến trình giải quyết tranh chấp đất đai.

 

Luật đất đai hiện hành quy định về bắt buộc hòa giải tại cơ sở trong tranh chấp đất đai. Theo đó, mọi tranh chấp đất đai, bao gồm cả tranh chấp về tài sản gắn liền với đất và tranh chấp trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai đều phải qua thủ tục hòa giải và phải được UBND cấp xã giải quyết trước khi vụ việc được giải quyết tại tòa án hoặc tại UBND cấp quận, huyện. Rất nhiều trường hợp, UBND cấp xã không tổ chức hòa giải, hoặc không hòa giải theo yêu cầu của các bên tranh chấp, mà nếu cấp xã không hòa giải, thì các bên không thể khởi kiện ra tòa án. Đó là chưa kể đến năng lực chưa tương xứng của cấp xã trong việc đứng ra giải quyết tranh chấp đất đai. Có thể nói, quy định pháp luật đã hạn chế quyền của người sử dụng đất và sở hữu tài sản khi quy định yêu cầu bắt buộc thông qua thủ tục hòa giải tại địa phương. Giấy tờ pháp lý của mảnh đất là cơ sở để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Theo quy định tại Điều 136 Luật Đất đai 2003, quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 thì do Toà án nhân dân giải quyết. Bản chất của việc giải quyết tranh chấp đất đai là xác định phần diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ai, ai là chủ sử dụng hợp pháp đất đang tranh chấp, nhưng pháp luật lại quy định thẩm quyền giải quyết căn cứ theo người có giấy tờ về đất. Mặt khác, các giấy tờ về đất chỉ có một bản gốc duy nhất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và thường do một bên tranh chấp giữ. Vì thế, khi phát sinh tranh chấp các bên còn lại sẽ không thể có được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để nộp cho tòa và yêu cầu Tòa án thụ lý vụ án được. Trong trường hợp này, Tòa án có thể từ chối thụ lý vụ án do viện vào quy định của pháp luật là đương sự không có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Trên thực tế, theo quy định của pháp luật, những bên còn lại trong tranh chấp đất đai chỉ có thể xin được bản sao của giấy tờ đất hoặc xin thông tin liên quan đến đất tranh chấp từ Văn phòng đăng ký nhà và đất mà thôi. Có thể nói, đây cũng là kẽ hở phát sinh tiêu cực vì thực tế Tòa án có thể thụ lý hoặc không thụ lý vụ án.
 

Bên cạnh đó, Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 còn quy định thẩm quyền giải quyết của Tòa án căn cứ vào tài sản gắn liền với đất. Theo tiêu chí về tài sản có thể được hiểu nếu các bên tranh chấp về tài sản sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án bất luận tình trạng pháp lý của đất mà tài sản gắn liền như thế nào. Tuy nhiên, do tài sản gắn liền với đất nên việc giải quyết tranh chấp về tài sản vẫn phải liên quan đến giải quyết quyền sử dụng đất chẳng hạn như giải quyết tranh chấp nhà ở trên đất hay cây ăn quả thì khi giải quyết không thể tách biệt với quyền sử dụng đất được. Vì thế, trên thực tế hiện nay, nhiều cơ quan tòa án cho rằng, việc giải quyết tranh chấp tài sản gắn liền với đất thì vẫn cần phải căn cứ vào tình trạng pháp lý của đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Như vậy, nếu đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ khác về đất như quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của ủy ban nhân dân các cấp cho dù các tranh chấp này là tranh chấp tài sản thuần túy. Về mặt khoa học và chức năng nhiệm vụ trong tổ chức bộ máy nhà nước, thì việc các cơ quan quản lý nhà nước đứng ra giải quyết các tranh chấp về tài sản và quyền tài sản sẽ không đúng thẩm quyền và không phù hợp với tiến trình phát triển của xã hội. Như vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về tài sản và đất bị tách rời nhau nên trong thực tế, có tình trạng vì trục lợi mà người có thẩm quyền của ủy ban nhân dân coi giải quyết tranh chấp về tài sản của Toà án là đã có giải quyết về quyền sử dụng đất để hợp thức hóa quyền sử dụng đất và ngược lại. Đồng thời, có trường hợp cùng một vụ việc nhưng Tòa án và ủy ban nhân dân giải quyết theo các hướng cho kết quả trái ngược nhau. Thậm chí, trong nhiều trường hợp các bên trong tranh chấp không thể đưa vụ việc ra cơ quan tòa án hoặc ủy ban nhân dân để giải quyết do các cơ quan này đùn đẩy trách nhiệm cho nhau.

 

Thứ hai, Thực tiễn thực hiện thủ tục đất đai

 

Trong suốt thời gian dài về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc ghi nhận chủ sử dụng trên giấy chứng nhận đã mang đến nhiều cách hiểu khác nhau, do vậy, các giao dịch dân sự liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thực tế gặp nhiều khó khăn, và mang những rủi ro cao. Cụ thể, trong giấy chứng nhận có từ thời bao cấp có ghi chữ “hộ”. Nguồn gốc là do thực hiện chính sách nhường cơm sẻ áo, giao đất theo bình quân nhân khẩu, cụ thể là trong hộ khẩu có bao nhiêu người từ 15 tuổi trở lên thì được giao đất. Từ đó, người có hộ khẩu thường được hiểu là thành viên của hộ gia đình, nhận thức này vẫn còn tồn tại cho đến nay. Các văn bản pháp luật về hộ gia đình thì chưa quy định rõ ràng nên khi xảy ra tranh chấp việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn không chỉ cho người dân, người hỗ trợ pháp lý mà cả cơ quan tiến hành tố tụng.
 

Quy định về quyền sở hữu của hộ gia đình có sự mâu thuẫn giữa các quy định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 với Bộ luật dân sự năm 2005. Theo quy định hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003(khoản 3 điều 43 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai) thì cá nhân chủ hộ giao dịch tài sản là quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải có được sự đồng ý của các thành viên trong hộ nếu không giao dịch đó sẽ vô hiệu; còn theo Bộ luật Dân sự (Điều 106, 107, 109) quy định người đại diện hộ gia đình xác lập giao dịch vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình. Trong trường hợp vì lợi ích chung của các thành viên trong hộ, chủ hộ đã đứng ra xác lập giao dịch nhưng có thành viên không đồng ý dẫn đến xảy ra tranh chấp yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu. Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào quy định rõ căn cứ vào giấy tờ gì hoặc dựa vào tiêu chí nào để xác định chính xác số lượng thành viên trong một hộ sử dụng đất. Hầu hết, khi giải quyết các tranh chấp đất hiện nay Tòa án đều căn cứ vào sổ hộ khẩu, tuy nhiên sổ hộ khẩu gia đình chỉ sử dụng cho mục đích đăng ký để quản lý nhân khẩu thường trú của hộ gia đình. Khi thực hiện giải quyết tranh chấp với quyền sử dụng đất được cấp GCN có ghi chữ “hộ”, có tình trạng phải đưa tất cả những người trong hộ khẩu vào việc tham gia vụ án, trong khi đó, có những người chỉ là nhập hộ khẩu nhờ, và không có bất cứ liên quan gì đến việc quản lý, tôn tạo mảnh đất và tài sản trên đất đất.

 

Trên đây chỉ là một vài khó khăn vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp đất đai trong thực tiễn. Bên cạnh đó những thủ tục rườm rà, thiếu sự linh hoạt, cách thức quản lý đất đai yếu kém là những nguyên nhân sâu xa khác dẫn đến tình trạng tranh chấp đất đai ngày càng nhiều và quá trình giải quyết tranh chấp gặp nhiều khó khăn.