Phân tích điểm mới của Nghị định số 99/2015 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2014 (Phần 2)

5. Giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở

 

- Khẳng định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải có giấy tờ xác minh về quan hệ nhân thân của các đối tượng.

Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải có giấy tờ xác định nhân thân đối tượng theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật đất đai.

 

- Các loại giấy tờ cần thiết để chứng minh được sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chia thành 02 trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam và mang hộ chiếu nước ngoài, không theo trường hợp có quốc tịch Việt Nam và có gốc Việt Nam như trước đây.

+ Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu.

+ Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định pháp luật Việt Nam.

 

- Bổ sung các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có giấy tờ chứng minh đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định sau:

+ Đối với cá nhân nước ngoài thì phải có hộ chiếu còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam và không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao theo quy định của Pháp lệnh về quyền ưu đãi, miễn trừ dành cho cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự và cơ quan Đại diện của Tổ chức quốc tế tại Việt Nam.

+ Đối với tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng quy định sau và có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép hoạt động tại Việt Nam còn hiệu lực tại thời điểm ký kết các giao dịch về nhà ở:

(i) Tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam.

(ii). Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.

 

Trường hợp cá nhân nước ngoài có giấy tờ xác nhận là gốc Việt Nam thì chỉ được quyền lựa chọn một đối tượng áp dụng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay cá nhân nước ngoài để xác định quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. (Căn cứ Điều 5, Điều 74 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

 

6. Cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở Nghị định này quy định cụ thể, chi tiết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu. (Đây là điểm mới của Nghị định 99/2015/NĐ-CP so với Nghị định 71/2010/NĐ-CP)

 

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp và có giấy tờ chứng minh đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định nêu trên thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trong đó, giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp phải tuân thủ quy định về điều kiện và hình thức theo quy định (bao gồm cả nhà ở được đầu tư xây dựng theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong các dự án):

+ Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở.

+ Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn.

+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

 

Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu không được nhập cảnh vào Việt Nam mà được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại Việt Nam thì không được công nhận quyền sở hữu nhà ở mà phải thực hiện quy định sau:

+ Trực tiếp hay ủy quyền cho người khác bán hay tặng cho nhà ở và người được ủy quyền phải đang cư trú, hoạt động tại Việt Nam.

+ Việc bán, tặng cho nhà ở được thực hiện khi có các giấy tờ sau:

(i) Hợp đồng tặng cho, giấy tờ về thừa kế nhà ở được lập theo quy định pháp luật về nhà ở và pháp luật dân sự của Việt Nam.

(ii) Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên tặng cho, bên để thừa kế theo quy định (phần này sẽ được đề cập ở chương 6).

(iii)Văn bản ủy quyền bán hoặc tặng cho nhà ở được lập theo quy định của pháp luật dân sự nếu ủy quyền cho người khác bán, tặng cho nhà ở.

+ Trình tự, thủ tục mua bán, tặng cho nhà ở của các đối tượng nêu trên được thực hiện theo quy định.

+ Trường hợp trong số đối tượng được thừa kế nhà ở có cả người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và người không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các bên được thừa kế phải thống nhất phân chia tài sản nhà ở này theo một trong các trường hợp sau:

(i) Các bên thống nhất đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó cho người thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

(ii) Các bên thống nhất thực hiện tặng cho hoặc bán nhà ở này cho đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định nêu trên để hưởng giá trị.

 

- Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ 02 tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ 02 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.

 

- Ngoài các nội dung ghi trong Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai, cơ quan cấp Giấy chứng nhận còn phải ghi thêm các nội dung:

+ Các thông tin về nhà ở như loại, cấp nhà ở, trường hợp là căn hộ chung cư thì phải có thông tin về diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng căn hộ, nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải có thông tin về tên dự án xây dựng nhà ở.

+ Thời hạn sở hữu nhà ở và các quyền được bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở của bên mua nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở có thời hạn đối với trường hợp mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại hoặc ghi thời hạn sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam theo quy định về thời hạn sở hữu nhà ở và gia hạn sở hữu nhà ở.

+ Trường hợp mua bán nhà ở xã hội theo quy định sau thì phải ghi thời hạn chủ sở hữu được quyền bán lại nhà ở xã hội này.

(i) Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

(ii) Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế. Trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định pháp luật thuế

 

- Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở có trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở. Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua cho người mua, thuê mua nhà ở. (Căn cứ Điều 6, Khoản 2, 3, 4, 5 Điều 78 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

 

7. Thời hạn sở hữu nhà ở Giải thích rõ thời hạn sở hữu nhà ở trong từng trường hợp sở hữu nhà ở.

 

- Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định về mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì bên bán và bên mua thỏa thuận cụ thể các nội dung, bao gồm:

+ Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở.

+ Các quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở.

+ Trách nhiệm đăng ký và cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.

+ Việc bàn giao lại nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết hạn sở hữu.

+ Việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở. 

 

Trong thời hạn sở hữu nhà ở, bên mua được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thông qua hình thức thu hồi Giấy chứng nhận của bên bán và cấp Giấy chứng nhận mới cho bên mua hoặc ghi bổ sung vào trang 3 của Giấy chứng nhận đã cấp cho bên bán và giao lại Giấy chứng nhận này cho bên mua.

Trong trường hợp bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc bên mua nhà ở được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở theo thời hạn mà bên mua nhà ở lần đầu đã thỏa thuận với chủ sở hữu lần đầu.

 

- Tổ chức nước ngoài có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam được sở hữu nhà ở tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư cấp cho tổ chức đó. Khi hết hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định của pháp luật.

 

Trường hợp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không ghi thời hạn thì trong Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu cũng được ghi không thời hạn. Mục đích của việc mở rộng thời hạn sở hữu nhà ở cho tổ chức nước ngoài để đáp ứng thời kỳ hội nhập kinh tế toàn cầu, nhưng liệu quy định này có đảm bảo an ninh, an toàn khi “mở hết cửa” cho tổ chức nước ngoài?

 

Trường hợp tổ chức nước ngoài bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định hoặc bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì việc xử lý nhà ở này được thực hiện theo quy định của pháp luật.

 

Trường hợp trong thời hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức nước ngoài chuyển thành tổ chức trong nước thông qua việc sáp nhập hoặc chuyển vốn theo quy định pháp luật thì tổ chức này được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài.

- Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được sở hữu nhà ở tối đa không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Khi hết thời hạn sở hữu nhà ở ghi trong Giấy chứng nhận, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định.

- Trường hợp trước khi hết hạn sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài bán hoặc tặng cho nhà ở thì người mua, người được tặng cho được sở hữu nhà ở theo quy định sau:

+ Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì bên mua, bên nhận tặng cho được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài.

+ Trường hợp bán hoặc tặng cho nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên mua, bên nhận tặng cho chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn còn lại. Khi hết thời hạn sở hữu còn lại mà chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét, gia hạn thêm theo quy định.

+ Bên bán, bên tặng cho nhà ở phải nộp thuế và các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước Việt Nam theo quy định pháp luật Việt Nam. (Căn cứ Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

 

8. Hướng dẫn chi tiết việc xử lý với trường hợp hết thời hạn sở hữu nhà ở

 

- Trường hợp hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận giữa bên bán và bên mua nhà ở lần đầu theo quy định nêu trên thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được xử lý theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở lần đầu. Nếu các bên không có thỏa thuận về việc xử lý nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được chuyển lại cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu hoặc người thừa kế hợp pháp của chủ sở hữu lần đầu. Trong trường hợp chủ sở hữu lần đầu là tổ chức bị phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động thì nhà ở của tổ chức này được xử lý theo pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động và quyền sở hữu nhà ở này được chuyển lại cho cá nhân, tổ chức được sở hữu theo quy định pháp luật về phá sản, giải thể hoặc chấm dứt hoạt động. Trong thời gian xác định chủ sở hữu nhà ở, tổ chức, cá nhân đang quản lý nhà ở được tiếp tục quản lý và không được thực hiện các quyền bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn nhà ở này. Việc bàn giao lại nhà ở này được thực hiện trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày xác định được chủ sở hữu nhà ở. Trường hợp tổ chức nước ngoài bị Nhà nước Việt Nam thu hồi Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ cho phép hoạt động tại Việt Nam thì chủ sở hữu phải bán, tặng cho nhà ở cho đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

 

- Trường hợp các bên mua bán nhà ở lần đầu theo quy định nêu trên không có thỏa thuận về việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhân có trách nhiệm thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà ở và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu nhà ở lần đầu theo quy định. Trường hợp không thu hồi được Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận ban hành Quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho đối tượng đang sở hữu nhà và cấp lại Giấy chứng nhận cho đối tượng được xác định là chủ sở hữu lần đầu. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quy định thực hiện theo quy định về cấp Giấy chứng nhận của pháp luật về đất đai.

 

- Trước khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở theo quy định (bao gồm cả trường hợp được gia hạn thêm), tổ chức, cá nhân nước ngoài được trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác thực hiện các quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Trường hợp quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài không thực hiện quyền bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước Việt Nam. Sở Xây dựng phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành quyết định xác lập sở hữu toàn dân và tiến hành thu hồi nhà này để thực hiện quản lý, cho thuê hoặc bán theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Trong trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài bị cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam quyết định buộc xuất cảnh hoặc buộc chấm dứt hoạt động tại Việt Nam do việc sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của mình vi phạm các quy định pháp luật Việt Nam thì nhà ở này bị xử lý theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam. (Căn cứ Điều 8 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

 

 Theo Thuvienphapluat