Sự ra đời của Thông tư 03/2014 và hệ quả để lại trong cách tính diện tích chung cư của Thông tư 16/2010

Sự ra đời của Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã mang đến nhiều tranh cãi, bức xúc trong dự luận. Mặc dù là văn bản hướng dẫn thi hành nhưng cách tính diện tích chung cư theo quy định tại Điều 21 Thông tư 16 có sự khác biệt so với Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Nhà ở. Theo đó, Thông tư 16 đã đưa ra 2 cách xác định diện tích: một là tính theo phương thức truyền thống quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP; hai là tính từ tim tường bao, tường ngăn của các căn hộ trong khi Nghị định 71 chỉ quy định phương thức tính kích thước thông thủy.
 

 

 

Sự khác biệt trên được Bộ Xây dựng lý giải rằng nếu tính diện tích sàn theo tim tường, đơn giá bán căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại, nếu tính theo thông thủy, đơn giá sẽ tăng lên và việc tính bằng phương thức nào cũng đều không gây thiệt thòi cho người mua. Tuy nhiên, trên thực tế, đối với các căn hộ chung cư có cột, hộp kỹ thuật trong nhà, với cách tính từ tim tường, người mua đã phải đóng tiền thừa cho phần diện tích không được sử dụng. Hơn nữa, họ còn phải trả các khoản thuế, phí, hàng tháng, hàng năm tính theo diện tích căn hộ cho các dịch vụ có liên quan trong suốt quá trình sử dụng căn hộ đó. Việc tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường sẽ xảy ra trường hợp cùng một diện tích ghi trong hợp đồng mua nhà, cùng một đơn giá nhưng các hộ sẽ có diện tích sử dụng thực tế là khác nhau. Sau sự ra đời của Thông tư 16, hàng triệu người khi mua nhà chung cư đã phải “ôm” cột, hộp kỹ thuật và mua căn hộ thiếu diện tích, trong đó, có căn hộ thiếu đến 35m2. Đặc biệt, đối với các căn hộ chung cư cao cấp, việc mua bán tính theo tim tường đã làm họ thiệt hại đến cả tỷ đồng khi mà giá tính cho từng m2 lên đến 3.000USD/m2. Sự thiệt thòi thuộc về người dân mua chung cư, lợi ích thuộc về những chủ đầu tư bán căn hộ và dẫn đến tình trạng thiếu công bằng, bình đẳng giữa những người mua nhà khi cùng bỏ ra một số tiền nhưng diện tích sử dụng lại khác nhau. Bên cạnh đó, nếu mua bán căn hộ với diện tích tính theo tim tường, vậy đối với những căn hộ có cột, hộp kỹ thuật, thì những cột, hộp kỹ thuật này là sở hữu chung hay sở hữu riêng, khi họ phải trả tiền cho những mét vuông vô lý này? Nếu tính là sở hữu riêng thì liệu họ có quyền đục, khoét hay không? Việc tính toán theo cách thức mà Bộ Xây dựng đưa ra còn gây khó khăn cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở khi việc ghi nhận diện tích theo một cách khác so với thông thường, gây vướng mắc, khó khăn cho các cán bộ trong quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Thông tư 03 ra đời không giải quyết được các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán trước 08/4/2014 Trước sự phản ứng của dư luận, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư 16/2010/TT-BXD, trong đó, quy định cách tính diện tích như sau: “Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy như ví dụ theo hình vẽ dưới đây và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ”. Như vậy, Thông tư 03 có hiệu lực từ ngày 08/4/2014 chỉ quy định cách tính diện tích căn hộ theo kích thước thông thủy, loại trừ cách tính từ tim tường của Thông tư 16, phù hợp với Luật Nhà ở và Nghị định 71.
 

 

 

Sự ra đời của Thông tư này giúp việc tính toán diện tích, giá nhà chung cư trên thực tế được công bằng, hợp pháp. Tuy nhiên, Thông tư 03 ra đời vẫn để lại phía sau không ít những hệ quả tồn đọng của Thông tư 16. Khoản 2 Điều 3 Thông tư 03 quy định: “Trường hợp các bên đã ký hợp đồng mua bán căn hộ trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành thì việc xác định diện tích căn hộ để tính tiền mua bán được thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ mà các bên đã ký kết”, có nghĩa là Thông tư 03 không giải quyết những hệ quả do Thông tư 16 gây ra trong cách tính diện tích theo tim tường. Điều này tạo nên sự thiếu công bằng đối với những hộ dân mua căn hộ trong giai đoạn Điều 21 Thông tư 16 có hiệu lực. Do vậy, tranh chấp liên quan đến việc tính diện tích căn hộ chung cư sẽ vẫn diễn ra phổ biến, khi mà Điều 21 Thông tư 16 vẫn có giá trị pháp lý từ khi có hiệu lực đến ngày 08/4/2014. Thông tư 03 ra đời khiến giá nhà tăng cao… Đồng thời, sự ra đời của Thông tư 03 dẫn đến đơn giá nhà sẽ tăng lên, do theo cách tính thông thủy, diện tích nhà sẽ giảm đi, giá căn hộ sẽ không đổi, tạo ra sự công bằng giữa những người mua nhà cùng vị trí và đơn giá. Tuy vậy, theo dự tính, các nhà đầu tư sẽ “tát nước theo mưa”, lợi dụng Thông tư 03 để tăng giá bán căn hộ, cản trở sự hồi phục, phát triển của thị trường bất động sản. Thậm chí, ngay trước khi Thông tư 03 có hiệu lực, rất nhiều khu chung cư đã đồng loạt tăng giá nhà, gây khó khăn cho người mua nhà trong việc mua bán căn hộ, ổn định cuộc sống. Theo xu hướng, nếu giá nhà tăng cao khi khả năng tài chính của người dân có hạn, việc những căn hộ chung cư “ế ẩm” sẽ tiếp diễn và thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đóng băng!