Bất cập trong quy định về thu hồi đất

Thu hồi đất là một trong những vấn đề nhạy cảm, gây bức xúc dư luận, là nguyên nhân tạo ra số lương khiếu kiện, tranh chấp lớn hiện nay.Việc thu hồi đất gây ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của những người dân đã định cư, sinh tồn tại đó, do vậy, việc đưa ra quyết định thu hồi đất rất cần sự thận trọng. Tuy nhiên, với những bất mãn của nhiều thế hệ người dân như hiện tại, đặc biệt là những người nông dân nghèo khó, vấn đề này vẫn còn chưa thực sự được làm tốt, hợp pháp, hợp lý, hợp tình.

 

Thứ nhất, về mục đích thu hồi đất.

 

Theo quy định của pháp luật, Luật đất đai 2003 quy định Nhà nước thu hồi đất ngoài mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, còn có thể thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế. Quy định này đã tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thu hồi đất một cách ồ ạt, xây dựng cơ sở hạ tầng cho các khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp dịch vụ, khu dân cư nông thôn, đô thị… Nhiều doanh nghiệp không có kinh nghiệm, năng lực tài chính lợi dụng quy định này để “giữ đất”, “ôm đất”, “chạy dự án” để bán dự án kiếm lời. Nhiều dự án “treo” cũng sinh ra từ đây. Trong khi người dân bị thu hồi đất không có đất để sinh sống và sản xuất, phải di cư tự phát tới các đô thị làm thuê hoặc đi xuất khẩu lao động... Pháp luật hiện tại chỉ quy định cụ thể về những trường hợp được thu hồi đất, còn chưa đưa ra những giới hạn cụ thể cho việc thu hồi đất phục vụ mục đích phát triển kinh tế, tạo kẽ hở cho các nhiều nhà đầu tư và các cán bộ quản lý quỹ đất tại địa phương cơ hội để lợi dụng kiếm lời.

 

Thứ hai, về cơ chế và thẩm quyền thu hồi đất.

 

Luật đất đai 2003 cho phép áp dụng hai cơ chế: Nhà nước thu hồi đất hoặc tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Điều này tạo ra sự chênh lệch lớn về giá đất khi thu hồi, tạo ra sự bất bình đẳng trong việc bồi thường cho người sử dụng đất, gây nên nhiều tranh chấp, khiếu kiện về đất đai. Mặt khác, pháp luật đất đai phân cấp thẩm quyền thu hồi đất cho UBND cấp tỉnh, cấp huyện khiến nhiều dự án thu hồi có diện tích lớn nhưng thực hiện thiếu cân nhắc, tính toán, thiếu sự kiểm tra, giám sát của cơ quan cấp trên đã tác động không nhỏ đến một bộ phận người nông dân.

 

Thứ ba, về bồi thường khi thu hồi đất.

 

Luật đất đai 2003 quy định nguyên tắc xác định giá đất “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” (khoản 1, Điều 56), tuy nhiên, không có bất cứ một văn bản pháp luật nào hướng dẫn cụ thể về việc thi hành quy định này. Trên thực tế, giá đất để tính bồi thường luôn thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên thị trường và được quy định tại Bảng giá đất công bố tại các địa phương, theo đó, giá đất áp dụng để tính khoản chi phí bồi thường cho người dân chỉ bằng khoảng 30% - 60% so với giá thị trường nên khi áp dụng làm phát sinh khiếu kiện khi bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân chính là do khung giá các loại đất được quy định cho 03 vùng đồng bằng, trung du, miền núi có biên độ quá rộng, chậm được điều chỉnh. Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất luôn biến động nhưng khung giá đất theo quy định thì hầu như không thay đổi. Việc quy định khung giá đất như vậy là do những nguyên nhân như sau:

 

- Cấp có thẩm quyền lập khung giá đất dựa trên mục đích sử dụng, trong khi giá trị của đất đai chịu tác động trên rất nhiều yếu tố như vị trí, hạ tầng, khoảng cách đến trung tâm, đến trục đường chính, cảnh quan, môi trường… Vì thế khung giá đất rất khó có thể đại diện chung cho thị trường đất đai cả nước.

 

- Cơ chế định giá, nguyên tắc, phương pháp định giá đất chưa phù hợp. Thị trường BĐS có tính khu vực, giá đất phụ thuộc vào tốc độ đô thị hóa của từng địa phương, phong tục tập quán canh tác… nên chênh lệch giá đất tương đối lớn, làm biên độ giá trong từng khung giá đất càng lớn, làm giảm vai trò của khung giá đất trong việc định hướng xây dựng bảng giá đất, do đó giá đất do Nhà nước ban hành không sát được với giá thị trường;

 

- Chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường; hoạt động của các tổ chức tư vấn giá đất còn hạn chế, chưa hỗ trợ được cho các địa phương trong việc xây dựng Bảng giá đất và định giá cụ thể. Giá đất trên thị trường tùy vào điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có thể thay đổi theo từng tuần, từng tháng, vì thế việc định giá đất do UBND cấp tỉnh quy định chỉ được điều chỉnh vào tháng 1 hàng năm sẽ không theo kịp giá thị trường. Mặt khác, quy định điều chỉnh giá đất vào 01/01 hàng năm sẽ gây ra tình trạng người dân muốn chờ đợi, kéo dài việc bàn giao đất đến thời điểm ban hành khung giá đất mới với hy vọng được hưởng giá bồi thường cao hơn, nên từ giữa năm trở đi, các dự án cần giải phóng mặt bằng thường ách tắc, rất khó thu hồi đất...

 

- Khoản 3 Điều 56 Luật đất đai 2003 quy định UBND cấp tỉnh có thẩm quyền xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương là chưa hợp lý. Bởi lẽ, việc duy trì cơ chế một cơ quan nhà nước vừa có thẩm quyền thu hồi đất vừa có thẩm quyền quyết định về giá đất sẽ luôn chứa đựng nguy cơ tham nhũng cao. Bên cạnh đó, thời điểm bồi thường cho người bị thu hồi đất theo Luật đất đai 2003 cũng có nhiều bất cập. Khoản 2 Điều 42 Luật Đất đai có quy định: “Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất”. Thực tế cho thấy, sau khi có quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền thường chậm bồi thường. Trong khi giá đất tại thời điểm thu hồi và giá đất tại thời điểm bồi thường có sự chênh lệch khá lớn vì giá đất được UBND cấp tỉnh điều chỉnh hàng năm theo hướng “giá đất năm sau cao hơn giá đất năm trước”. Vì vậy, người bị thu hồi đất luôn chịu thiệt thòi, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện về giá đất.

 

Thứ tư, về việc xử lý đối với các dự án treo.

 

Điều 38 Luật Đất đai quy định về chế tài thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai vẫn không phát huy được hiệu quả, nhất là đối với các dự án “treo”. Theo Điều 43 Luật đất đai 2003, đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư bị thu hồi vẫn được bồi thường đối với tài sản đã đầu tư gắn liền với đất. Như vậy, quy định này chưa rõ ràng và chưa đủ tính “răn đe” đối với các nhà đầu tư, dẫn đến lãng phí đất; gây khó khăn cho Nhà nước khi xác định chi phí đã đầu tư, kinh phí để bồi thường, giao lại cho các nhà đầu tư có năng lực...

 

Nhìn chung, những quy định về thu hồi đất vẫn còn nhiều lỗ hổng, chưa toàn diện, đầy đủ để tạo lập nên một cơ chế thu hồi đất chính đáng, hiệu quả dẫn đến nhiều nguy cơ tham nhũng, lãng phí, thu hồi đất ồ ạt, chuộc lợi bất chính của các cán bộ và các tổ chức đầu tư. Do vậy, về lâu dài, cần phải xây dựng quy định pháp luật một cách toàn diện để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất và đồng thời là người đầu tư.