Bất cập trong quy định giao đất, cho thuê đất đối với dự án đầu tư

Giao đất, cho thuê đất là những thủ tục, công cụ quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần phát triển kinh tế- xã hội, thu hút đầu tư, bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai trong phát triển xã hội. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo đúng quy định từng bước khắc phục tình trạng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, không đúng đối tượng. Đất được giao, cho thuê, được chuyển mục đích về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được xét duyệt và quá trình chuyển đổi cơ cấu đầu tư, cơ cấu lao động và bảo đảm quốc phòng - an ninh. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đã đạt được trong việc xây dựng cơ chế giao đất, thu hồi đất, pháp luật đất đai về giao, cho thuê đất và thực tiễn thực hiện còn bộc lộ nhiều hạn chế, dẫn đến sự bất công, tạo nên sự thiếu tin tưởng của người dân vào pháp luật và chính sách của Đảng, Nhà nước.

 

Nguyên nhân chủ yếu vẫn đến từ hai phía: từ sự thiếu sót của quy định pháp luật trong việc tạo lập cơ chế giao đất, cho thuê đất phù hợp và từ thực tiễn thực hiện vi phạm pháp luật, sự thiếu trách nhiệm của người đầu tư.
 

Theo quy định pháp luật, việc giao đất, cho thuê đất dự án đầu tư đối với các tổ chức đều phải thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất. Đây được coi là cách thức giao đất, cho thuê đất có thể hạn chế được sự tùy tiện trong quy trình “xin-cho” đối với quyền sử dụng đất trong thực tiễn.

 

Trong Điều 58 Luật Đất đai và Điều 61 Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã quy định về việc giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế, tổ chức cá nhân nước ngoài để phục vụ cho dự án đầu tư, kinh doanh đều phải được thực hiện qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất. Tuy nhiên, Nghị định 181/2004/NĐ-CP vẫn quy định về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất theo cách “thông thường”, tức là nhà đầu tư sẽ được giới thiệu địa điểm, xin giấy chứng nhận đầu tư, xin giao đất, cho thuê đất mà không gắn với việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án.
 

Sau đó, Quyết định 216/2005/QĐ-TT ra đời, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất hướng dẫn quy định về giao đất, cho thuê đất của Luật Đất đai. Tuy vậy, Quyết định 216 chỉ quy định đối tượng tham gia đấu giá là tổ chức kinh tế, hộ gia đinh, cá nhân thuộc đối tượng nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà không quy định cụ thể về cơ chế đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất.

 

Trong thực tiễn thực hiện, tình trạng đất được giao, cho thuê sử dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật, găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án còn xảy ra ở nhiều địa phương dẫn đến lãng phí đất đai và gây bất bình trong dư luận. Còn tình trạng nhiều tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền nhưng sử dụng lãng phí, thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra nhiều sai phạm. Thực trạng trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có những nguyên nhân chủ yếu là:

 

- Theo chính sách hiện hành, đối tượng được giao đất không thu tiền sử dụng đất quá rộng. Việc phân cấp mạnh về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất và thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư chưa đi đôi với việc giám sát thực thi trên thực tế đã bộc lộ nhiều bất cập.

 

- Quy định về thời hạn giao đất, cho thuê đất: nhà đầu tư trong nước thực hiện dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở cũng được giao đất không có thời hạn để thực hiện dự án. Nhà đầu tư nước ngoài cũng được thuê đất không có thời hạn (hết hạn là đương nhiên được kéo dài) để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở. Vì vậy, khi nhà đầu tư đã được giao đất ở thì yên tâm giữ đất, không cần đầu tư ngay, hoàn thành dự án rồi cũng không cần bán nhà ngay mà có thể tùy tiện găm hàng lại. Quy định này tạo nguy cơ đầu cơ đất đai. Đồng thời, theo quy định pháp luật về căn cứ giao đất, cho thuê đất cùng với việc định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường, đặc biệt là giá cho thuê đất quá thấp cũng là một nguyên nhân dẫn đến tình trạng một nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất để thực hiện nhiều dự án nhưng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng hoặc chuyển nhượng dự án nhằm kiếm lợi nhuận

 

- Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp hiện nay còn thấp nên có nhiều trường hợp sử dụng đất có diện tích lớn đã lách luật bằng cách nhờ người khác đứng tên khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, gây phức tạp trong việc đăng ký sử dụng đất, dễ phát sinh khiếu kiện, tranh chấp đất đai.

 

- Quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương nghiêm túc thực hiện. Nhiều địa phương chạy theo nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án đô thị nhỏ lẻ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ tầng kỹ thuật, xã hội, khả năng và thực tế lấp đầy các khu công nghiệp.

 

- Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất. Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được tiến hành một cách thường xuyên. Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện còn kéo dài...
 

Như vậy, những thiếu sót quy định của pháp luật tạo nên một hệ quả về việc thực hiện giao, cho thuê đất nhiều bất cập trong thực tiễn. Những lỗ hổng đó là những khe lưới giúp các nhà đầu tư kiếm lời bất chính từ việc giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư. Nhất thiết, cần xây dựng cơ chế giao đất, cho thuê đất theo đấu giá, đấu thầu để đảm bảo sự công bằng trong phát triển kinh tế đi đúng hướng xã hội chủ nghĩa.