Phân tích điểm mới của Nghị định số 99/2015 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2014 (Phần 3.1)

A. Đầu tư xây dựng nhà ở

 

9. Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở (đây là nội dung mới được quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

 

- Các tổ chức, cá nhân trước khi lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện sau thì phải làm thủ tục đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại Nghị định này:

+ Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở.

+ Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn.

+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

 

- Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công. Cơ quan chủ trì thẩm định phải gửi lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở đối với dự án sử dụng vốn của trung ương, gửi lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng nơi có dự án về các nội dung có liên quan đến nhà ở đối với dự án sử dụng vốn của địa phương. Trường hợp Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo thẩm quyền quy định của Luật Đầu tư công thì Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định trước khi quyết định chủ trương đầu tư.

 

- Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc một trong các dự án nêu trên nhưng thuộc một trong các dự án sau thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo Luật Đầu tư:

+ Dự án không phân biệt nguồn vốn là dự án di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác.

+ Dự án không thuộc trường hợp không phân biệt nguồn vốn có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên.

+ Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Cơ quan chủ trì thẩm định phải lấy ý kiến thẩm định của Bộ Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở nếu dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, lấy ý kiến thẩm định của Sở Xây dựng về các nội dung có liên quan đến nhà ở nếu dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư.

 

- Trường hợp xây dựng nhà ở không thuộc diện đầu tư nêu trên nhưng thuộc các diện sau đây thì phải làm thủ tục gửi Bộ Xây dựng thẩm định để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư:

+ Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) tại khu vực không phải là đô thị.

+ Dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên tại khu vực đô thị.

+ Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc địa giới hành chính của nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

 

- Trường hợp xây dựng nhà ở không thuộc các diện nêu trên nhưng thuộc các diện sau thì UBND cấp tỉnh phải xin ý kiến HĐND cùng cấp trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư:

+ Dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực không phải là đô thị.

+ Dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha đến dưới 50 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực đô thị.

+ Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong các đồ án quy hoạch) của đô thị loại đặc biệt.

 

- Đối với trường hợp không thuộc các trường hợp trên thì phải trình UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư. (Căn cứ Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

 

10. Hồ sơ, trình tự đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở Điều này hướng dẫn chi tiết hồ sơ, trình tự đề nghị quyết định hay chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở.

 

- Trường hợp đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc các dự án sau:

+ Dự án không phân biệt nguồn vốn là dự án di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác.

+ Dự án không thuộc trường hợp không phân biệt nguồn vốn có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên.

+ Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

 

Ngoài các nội dung đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định pháp luật đầu tư công, pháp luật đầu tư, còn phải có thêm các nội dung sau đây về nhà ở:

+ Diện tích đất lúa, đất trồng rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng cần chuyển đổi mục đích sử dụng để làm dự án đầu tư xây dựng nhà ở (nếu có).

+ Tỷ lệ và số lượng các loại nhà ở tính theo đơn vị ở (căn hộ chung cư, nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ); tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở.

+ Việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, diện tích để xe công cộng và để xe cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực dự án.

+ Diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở; phương án quản lý hoặc bàn giao cho địa phương các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng.

+ Trách nhiệm của chính quyền địa phương và chủ đầu tư trong việc thực hiện dự án và xây dựng các công trình hạ tầng xã hội của dự án, trừ trường hợp khu vực dự án đã có các công trình hạ tầng xã hội.

 

- Đối với các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở còn lại thì hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm:

+ Hồ sơ pháp lý của đơn vị được giao làm chủ đầu tư, bao gồm giấy tờ chứng minh chức năng kinh doanh bất động sản, tư cách pháp lý, giấy tờ chứng minh năng lực tài chính, kinh nghiệm của chủ đầu tư theo quy định pháp luật; trường hợp chưa lựa chọn chủ đầu tư thì có báo cáo về hình thức lựa chọn chủ đầu tư và dự kiến điều kiện để lựa chọn chủ đầu tư.

+ Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở, trong đó nêu rõ cơ sở pháp lý đề nghị chấp thuận; các nội dung đề xuất chấp thuận quy định; lý do đề nghị chấp thuận và chứng minh sự phù hợp của nội dung dự án với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

+ Quyết định phê duyệt quy hoạch kèm theo bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

+ Nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt có liên quan đến việc triển khai thực hiện dự án cần chấp thuận chủ trương đầu tư.

 

Trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở trong các trường hợp này được thực hiện như sau:

 

+ Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án sau thì Sở Xây dựng chủ trì lập hồ sơ và có Tờ trình trình UBND cấp tỉnh để có văn bản đề nghị Bộ Xây dựng thẩm định:

(i) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 100 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 100 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) tại khu vực không phải là đô thị.

(ii) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 50 ha trở lên hoặc có quy mô dưới 50 ha nhưng có số lượng nhà ở từ 2.500 căn trở lên tại khu vực đô thị.

(iii) Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc địa giới hành chính của nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Nếu dự án có sử dụng đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì UBND cấp tỉnh phải lấy thêm ý kiến của Bộ Tài nguyên Môi trường. Sau khi thẩm định, Bộ Xây dựng có Tờ trình đề nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Thời gian thẩm định và báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư là 30 ngày, kể từ ngày Bộ Xây dựng nhận được đầy đủ hồ sơ đề nghị thẩm định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; thời gian Bộ Tài nguyên Môi trường cho ý kiến (nếu có) là 15 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

 

+ Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án sau thì Sở Xây dựng chủ trì lập hồ sơ và có Tờ trình trình UBND cấp tỉnh để báo cáo xin ý kiến của HĐND cùng cấp trước khi chấp thuận chủ trương đầu tư:

(i) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha đến dưới 100 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực không phải là đô thị.

(ii) Dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha đến dưới 50 ha và có số lượng nhà ở dưới 2.500 căn tại khu vực đô thị.

(iii) Dự án không phân biệt quy mô diện tích đất, số lượng nhà ở nhưng thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong các đồ án quy hoạch) của đô thị loại đặc biệt.

 

+ Trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án không thuộc các nhóm trên sau thì Sở Xây dựng chủ trì thẩm định và có Tờ trình đề nghị UBND cấp tỉnh ban hành văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.

 

- Sau khi có quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, UBND cấp tỉnh chỉ đạo triển khai các bước chuẩn bị đầu tư và thực hiện dự án theo quy định pháp luật. (Căn cứ Điều 10 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

 

11. Nội dung quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở Theo logic, đã quy định mới về quyết định chủ trương và đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở thì cần phải có hồ sơ, trình tự thủ tục mới và nội dung mới về quyết định hay đề nghị chấp thuận này.

 

 - Đối với các trường hợp sau thì ngoài nội dung quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư, cơ quan có thẩm quyền còn phải quyết định thêm tên của dự án theo quy định và các nội dung hồ sơ đã đề cập trên.

 

+ Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư công.

+ Dự án không phân biệt nguồn vốn là dự án di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác.

+ Dự án không thuộc trường hợp không phân biệt nguồn vốn có quy mô vốn đầu tư từ 5.000 tỷ đồng trở lên.

+ Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

 

- Các trường hợp còn lại thì nội dung văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm:

+ Tên dự án bằng tiếng Việt, nếu là dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư có nhu cầu đặt tên bằng tiếng nước ngoài thì phải viết đầy đủ tên bằng tiếng Việt trước và viết tiếng nước ngoài sau.

+ Tên chủ đầu tư (nếu đã lựa chọn chủ đầu tư).

+ Địa điểm, ranh giới, quy mô diện tích đất của dự án; nếu có sử dụng diện tích đất lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì phải nêu rõ diện tích được chuyển đổi mục đích sử dụng.

+ Mục tiêu của dự án; hình thức đầu tư.

+ Nội dung chính của dự án (công việc thực hiện, số lượng từng loại nhà ở cần đầu tư xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, phương án triển khai thực hiện).

+ Tổng mức đầu tư; nguồn vốn đầu tư.

+ Phương thức giao đất, cho thuê đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có); diện tích đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê; diện tích sàn xây dựng nhà ở phải dành để cho thuê.

+ Các công trình hạ tầng chủ đầu tư được quản lý hoặc phải chuyển giao cho Nhà nước sau khi hoàn thành việc xây dựng.

+ Thời gian và tiến độ thực hiện dự án; phân kỳ đầu tư (nếu có).

+ Các cơ chế hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước đối với dự án và điều kiện áp dụng (nếu có); trách nhiệm của chủ đầu tư, của chính quyền địa phương trong việc thực hiện dự án.

+ Thời hạn hiệu lực của văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư. (Căn cứ Điều 11 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

 

12. Nội dung hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở Về cơ bản, nội dung hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thay đổi so với quy định cũ, tuy nhiên, bổ sung thêm trường hợp xây dựng nhà ở trên diện tích đất được đấu giá.

 

Cụ thể, sau khi trúng đấu giá, tổ chức trúng đấu giá phải triển khai lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định. Trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức chia lô bán nền trong dự án này thì phải thực hiện theo quy định pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan. (Căn cứ Điều 12 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

 

13. Lập, thẩm định và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở Đây là quy định mới tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014.

 

- Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước (trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ) thì thực hiện lập, thẩm định và phê duyệt theo quy định pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng. Bộ Xây dựng có ý kiến thẩm định các nội dung về nhà ở nếu dự án do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Sở Xây dựng có ý kiến thẩm định các nội dung về nhà ở nếu dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Trường hợp Bộ trưởng Bộ Xây dựng phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo thẩm quyền quy định của Luật Đầu tư công thì Bộ Xây dựng tổ chức thẩm định dự án trước khi phê duyệt.

 

- Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ thì thực hiện lập, thẩm định và phê duyệt theo phần C sẽ được đề cập bên dưới.

 

- Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc diện nêu trên thì việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án được thực hiện theo quy định pháp luật về xây dựng.

 

- Tất cả các dự án đầu tư (trừ dự án trình UBND cấp tỉnh chấp thuận đầu tư và dự án do Bộ Xây dựng phê duyệt) thì sau khi phê duyệt dự án, chủ đầu tư phải gửi 01 bộ hồ sơ dự án đến Bộ Xây dựng để theo dõi, kiểm tra. (Căn cứ Điều 13 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

 

14. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao Thêm quy định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức xây dựng – chuyển giao tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014.

 

- Căn cứ vào quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, Sở Xây dựng có trách nhiệm lập danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT), bao gồm nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư và xác định các điều kiện lựa chọn nhà đầu tư BT để báo cáo UBND cấp tỉnh chấp thuận, công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và của Sở Xây dựng để các nhà đầu tư có đủ điều kiện, năng lực đăng ký tham gia.

 

- Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo hình thức BT được quy định như sau:

+ Đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư thì chủ đầu tư bao gồm: Ban quản lý dự án chuyên ngành thuộc UBND cấp tỉnh, Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án được thực hiện theo quy định sau:

(i) Dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định có sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo người quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

(ii) Dự án xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc diện có sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư được quy định như sau:

* Các dự án quan trọng quốc gia thì Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn hoặc ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

* Trường hợp xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư cho các dự án không trường hợp trên thì UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

+ Đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thì chủ đầu tư được quy định như sau:

(i) Nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách thì Bộ Xây dựng quyết định lựa chọn chủ đầu tư nếu vốn thuộc trung trung ương và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh quyết định nếu vốn thuộc địa phương.

(ii) Nhà ở xã hội không được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo UBND cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư:

* Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư.

* Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định thì giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

* Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội.

* Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án.

(iii) Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

 

- Việc lựa chọn nhà đầu tư BT dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định pháp luật về đấu thầu nếu có từ 02 nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc thực hiện theo hình thức chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư. Sở Xây dựng chủ trì tham mưu giúp UBND cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định. Trường hợp dự án thuộc diện phải có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì UBND cấp tỉnh phải làm thủ tục đề nghị Thủ tướng Chính phủ quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi lựa chọn nhà đầu tư BT.

 

- Sau khi có kết quả lựa chọn nhà đầu tư, Sở Xây dựng báo cáo UBND cấp tỉnh xem xét để ký hợp đồng BT hoặc ủy quyền cho Sở Xây dựng ký hợp đồng BT. Nhà đầu tư BT có trách nhiệm tổ chức lập và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 (đối với trường hợp khu vực dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500) và tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thẩm định, phê duyệt theo quy định.

 

- Sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng và nghiệm thu công trình nhà ở theo hợp đồng BT, nhà đầu tư BT có trách nhiệm bàn giao quỹ nhà ở này cho Sở Xây dựng để thực hiện quản lý, khai thác.

 

- Việc thanh toán cho nhà đầu tư BT được thực hiện theo quy định pháp luật hiện hành. (Căn cứ Điều 14 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

 

15. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

 

Việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở không chỉ phải đáp ứng yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật như trước đây mà còn phải đáp ứng yêu cầu về hạ tầng xã hội. Bãi bỏ nội dung về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư cấp I và cấp II. Các nội dung còn lại không thay đổi so với quy định cũ. (Căn cứ Điều 15 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

 

16. Kết thúc giai đoạn đầu tư xây dựng dự án nhà ở - Chuyển giao trách nhiệm nhận kết quả của dự án đầu tư từ UBND cấp tỉnh, cấp huyện cho Sở Xây dựng.

 

Cụ thể: Báo cáo Sở Xây dựng nơi có dự án về kết quả của dự án; đối với dự án xây dựng nhà ở thuộc diện phải có quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ thì chủ đầu tư phải gửi báo cáo thêm cho Bộ Xây dựng.

 

- Bổ sung nội dung công việc bàn giao công trình như sau: Việc bàn giao nhà ở cho người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng theo quy định pháp luật về xây dựng.

 

- Thêm điều khoản cho các trường hợp phát sinh khác: Thực hiện các công việc khác theo quy định pháp luật. (Căn cứ Điều 16 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

 

17. Quản lý khu vực nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở

 

Nhằm thắt chặt việc quản lý khu vực nhà ở riêng lẻ trong đầu tư xây dựng, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014 bổ sung thêm quy định này. Cụ thể:

 

- Chủ đầu tư phải tổ chức quản lý kiến trúc mặt ngoài của nhà ở riêng lẻ và việc sử dụng, bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở riêng lẻ trong dự án theo đúng nội dung của dự án đã được phê duyệt.

 

- Chủ đầu tư có thể phân chia và đặt tên cho từng khu vực nhà ở riêng lẻ được quy hoạch và xây dựng riêng biệt trong dự án để thực hiện quản lý. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư thì chủ đầu tư phải đặt tên bằng tiếng Việt. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư có nhu cầu đặt tên dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, viết tiếng nước ngoài sau. Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng. Tên dự án phải được ghi rõ trong quyết định hoặc văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư) hoặc phải được UBND cấp tỉnh chấp thuận nếu không thuộc diện phải làm thủ tục đề nghị quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư.

 

- Sau khi nhà ở được bàn giao và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư được tổ chức thành lập Ban tự quản khu nhà ở để thực hiện quản lý việc bảo trì kiến trúc bên ngoài của nhà ở, chăm sóc cây xanh, vườn hoa và bảo trì các công trình tiện ích hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho khu nhà ở đó, trừ hệ thống hạ tầng đã bàn giao cho Nhà nước hoặc được Nhà nước giao cho chủ đầu tư quản lý, bảo trì. Thành phần của Ban tự quản khu nhà ở bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở của khu vực đó và đại diện chủ đầu tư (nếu có).

 

- Chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở trong khu vực nhà ở riêng lẻ tổ chức họp để thống nhất bầu Ban tự quản khu nhà ở (bao gồm số lượng, thành phần tham gia), thông qua quy chế, nhiệm kỳ hoạt động của Ban tự quản, nội quy quản lý, sử dụng khu vực nhà ở, quyết định đóng góp kinh phí để chi trả tiền thù lao cho người tham gia Ban tự quản và phục vụ việc chăm sóc cây xanh, vườn hoa, bảo trì các công trình tiện ích phục vụ cho khu nhà ở đó.

 

- Việc tổ chức bầu Ban tự quản khu nhà ở lần đầu do chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì thực hiện; các lần tổ chức sau do Ban tự quản khu nhà ở chịu trách nhiệm thực hiện hoặc ủy quyền cho chủ đầu tư tổ chức, thực hiện. Trường hợp chủ sở hữu, người sử dụng nhà ở không thống nhất bầu được Ban tự quản khu nhà ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý khu vực nhà ở này theo nội dung của dự án đã được phê duyệt.

 

- Chủ đầu tư có thể hỗ trợ thêm kinh phí để Ban tự quản khu nhà ở chăm sóc cây xanh, vườn hoa và bảo trì các công trình tiện ích hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho khu nhà ở đó. Việc thực hiện các công việc quy định này do chủ đầu tư đảm nhận; trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì Ban tự quản khu nhà ở thuê đơn vị khác có năng lực thực hiện. (Căn cứ Điều 17 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở 2014)

 

Theo Thuvienphapluat